朽廃と滅失について

新法では更新に関して1回目が20年、2回目以降は10年と定められていますが、10年以上であれば双方でそれ以上に長い期間を決め契約することも可能です。しかし旧法においては、更新について堅固な建物に関して30年、非堅固な建物に関して20年と定められており、もしこの際、地主が更新したくないと考えても、確固たる事由がない限り更新拒否ができません。この点もしっかり把握しておくべきポイントでしょう。

朽廃した場合はどうなのかというと、旧法の場合、存続期間の定めが契約上ある場合、朽廃しても借地権の消滅はありません。存続期間の定めがない場合、建物が朽廃すると借地権の権利も消滅します。また建物が何らかの理由で朽廃ではなく滅失した時、この場合、第3者に対し借地権を主張できないという点もあります。

借地借家法では当初契約の期間満了の前に、もしも建物が朽廃した場合、契約の残存期間がある場合、借地権の権利が保護されています。滅失に関しては一定の条件を持って第3者への対抗ができるようになっています。一定の条件とは、建物が滅失しても一定事項を不特定多数の方が見やすい土地の位置に掲示し、滅失した時から2年以内に再築、登記することで対抗要件にできるとしています。

大きな違いは存続期間

旧法の借地権と新法の借家借地権の一番大きな違いは、存続期間にあります。旧法の場合、建物の種類によって存続期間に違いがあり、堅固であるか、非堅固であるかによって存続期間が大きく違っています。

石造りや煉瓦作り、鉄筋コンクリート、コンクリートつくりなどは堅固な建物の種類に属します。非堅固な建物は木造などの物件です。堅固な建物は最低存続期間が30年、非堅固建物は20年となっています。契約内に存続期間が設けられていない場合、また存続期間がそれぞれ、30年、20年に満たない契約については、存続期間が堅固な建物で50年、非堅固な建物で30年と定められています。

しかし新法では堅固な建物であっても非堅固な建物であっても、一律30年と定められています。地主さんと借地人で話し合い存続期間を30年以上にすることもできます。こうした存続期間の違いや、建物の種類によって区別されないなど、旧借地法と借家借地法で大きな違いとなっていますので、自分がこれから行う契約に関して、どの法が生きている契約となるのか、しっかり確認してから契約を考える必要があるでしょう。

存続期間に違いがあるということは更新の時期が早く来るということにもつながります。更新に関しても新法と借地借家法では違いがありますので、きちんと把握しておきましょう。

定期付借地権を理解する

平成4年8月の法改正で借地権において新しく設けられた権利があります。それが、定期借地権です。一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、さらに事業用借地権がありますが、一般的にマンションなどを購入するなどの際、私たちに関係してくることが多いのが、一般定期借地権です。旧法と借家借地権の違いを理解する前に、新しくできた権利、定期借地権について理解しておきましょう。

一般定期借地権の大きなポイントは、建物が堅固、非堅固にかかわることなく存続期間が50年以上という点、契約満了となった際に契約更新をしない点、さらに建物に関しての買取請求をしない点など、旧法とはかなり違う権利となっています。

利点としては土地、建物を共に購入するよりも分譲価格の設定をリーズナブルにできるという点で、国としては土地の流動性を高める大きな法改正となると考えていたのですが、実際、それほど普及していません。平成4年に法改正によってできた権利であり、存続期間が50年ということで、現在、その存続期間を迎えた物件がないため、存続期間満了を迎えたとき、どのような問題が出てくるのか、地主さんも借地人も理解できていないという現実があります。

契約の際には定期借地権のメリットとデメリットをよく理解し、法律の専門家や借地権に詳しいプロに相談しながら契約を進めていくことが求められるでしょう。